미국 헬스케어 리츠 투자 시 꼭 알아야 할 점 (ex. WELL)

미국 주식 투자를 하면서 가장 관심 있게 보고 있는 분야가 리츠(REITs)입니다. 리츠는 고배당 종목으로 인식되고 있는데요. 최근 코로나 사태로 많은 피해를 본 종목 중 하나죠. 이번 글에서는 여러가지 리츠 종류 중에서 WELL, VTR 등 미국 헬스케어 리츠에 대해 알아볼까 합니다.

 

 

1. 미국 헬스케어 리츠 투자 요소

미국 헬스케어 리츠(US Healthcare REITs)는 다른 리츠 들에 비해서도 배당률이 높은 편입니다. 하지만 배당률은 항상 변하고 높은 배당률이 지속된다고 장담할 수 없죠. 그리고 일반적으로 높은 배당률을 주는 종목들은 다른 risk에 대한 보상(compensation) 차원에서 주어지는 경우가 많습니다.

 

따라서 리츠 뿐만 아니라 다른 고배당 종목에 대해서 배당률 하나만 보고 투자하는 것은 위험한 선택입니다. 배당률은 하나의 인자(factor)일 뿐이고, 기업의 전반적인 재정 상태나 수익 구조, 현금 흐름 등을 함께 살펴봐야 하죠.

 

2. 미국 헬스케어 리츠 섹터

미국 헬스케어 리츠를 살펴보기 전에, 우선 기본적인 상식으로 헬스케어 섹터는 SH, MOB, SNF으로 나눠진다는 것을 알아야 합니다. 참고로 SH는 Senior Housing, SN은 Skilled Nursing, MOB는 Medical Office Building을 의미하죠.

 

Senior Housing은 Senior(시니어, 노년층)를 위한 공동 주택입니다. Senior Living Communities라고도 하는데 은퇴 노인들의 주거 공간과 커뮤니티라고 보면 되는데요. 우리나라에서 비슷한 개념으로 실버타운 정도를 생각하면 될 것 같습니다. Senior Housing Community에서는 노인들의 주거 뿐만 아니라 간단한 의료 서비스를 제공하기도 하죠.

 

미국 헬스케어 리츠 중 가장 대표적인 종목이라고 할 수 있는 Welltower(티커명 WELL)은 이런 Senior Housing을 매입하고 임대료를 받습니다. 그리고 직접 SH 커뮤니티를 만들고 사업을 운영하기도 하죠.

 

3. Welltower 사업 모델

(1) SH Tripe Net (NNN)

즉, WELL의 사업 모델은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 첫번째가 단순 임대료를 받는 임대 사업으로 SH Triple Net(NNN)이라고 하는데요 여기서 NNN이란 Net, Net, Net을 의미합니다. 간단히 말해서 유지관리비, 재산세, 보험료를 임차인이 알아서 내는 형태의 임대를 말하죠.

 

(참고) What in the world does NNN stand for?

 

NNN(Net Lease)과 반대되는 개념으로 Gross Lease가 있습니다. Gross Lease는 임차인이 임대료만 내고 나머지 유지관리비, 재산세, 보험료는 건물주(임대인)가 내는 것이죠.

 

(2) SH Opertating Portfolio (SHOP)

WELL의 두번째 사업 모델은 직접 SH 사업을 하는 것입니다. 영어로는 SH Operating Portfolio라고 하고, 줄여서 SHOP이라고도 하는데요. 임대 사업보다 리스크 관리할 것이 많은 사업입니다. 따라서 SH Triple Net보다 SHOP 비중이 높다면 회사 가치에도 부정적인 영향을 미치죠.

 

4. 리츠 기업 평가 요소

리츠 기업을 평가할 때 고려할 요소는 4가지입니다. 공실율(Occupancy), 운영비(OpEx), 렌트 대비 현금 비율(Rent Coverage, EBITDAR) 그리고 부동산 회사의 Earnings 지표인 FFO(Funds From Ops)인데요. FFO는 예상 주가를 계산할 때 사용되며, 일반 주식으로 따지면 PER이라고 보시면 됩니다.

 

한 가지 또 알아둘 점이 리츠 회사 자료에 나오는 PER은 큰 의미가 없다는 점입니다. 여기에 쓰이는 net income과 eps가 부동산 사업자에게는 그다지 의미없는 숫자이기 때문인데요. 대신 PER보다 FFO가 리츠 회사의 가치 평가에서는 가장 중요한 역할을 한다고 볼 수 있습니다.

 

 

5. 미국 헬스케어 리츠 분석

FFO 같은 리츠 회사의 데이터를 보려면 회사 홈페이지에 직접 들어가서 공시 자료를 보는 것이 좋습니다. Welltower 홈페이지에 들어가보서 메뉴 중에서 Invetors > Supplemental Information에 들어가서 각 년도별 분기별 공시자료를 확인하면 되죠.

 

공시 자료를 통해서 각각 자료를 확인해볼 수 있지만, 저는 개인적으로 Press Releases에 있는 내용들도 유심히 봅니다. 예를 들어 아래 2020년 3분기 실적을 보면 주요 내용들이 요약 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

이중에서 중요한 요소 중 하나인 임대 비율(occpuancy)을 찾아보면 올해 코로나 여파 때문에 공실률이 늘고 있음을 확인할 수 있습니다. 그리고 2020년 4분기에는 occupancy가 75~125bp(0.75~1.25%) 정도 더 떨어질 것으로 예상하고 있네요.

 

그리고 운영비(expenses) 측면에서 코로나 사태로 인해 건물 및 인력 유지관리비가 늘었음을 알 수 있습니다. 아무래도 직원들 코로나 테스트나 위생 장비 그리고 건물 환기 등 신경 써야하는 부분이 많아서인 것 같습니다.

 

또 다른 주요 지표인 FFO와 EBITDA도 공시 자료를 통해 확인해볼 수 있습니다. 그리고 현금 보유액을 볼 수 있는데요. 현재 $5.2 bilion (5~6조원) 정도 현금과 현금성 자산을 가지고 있다고 하네요.

 

배당금은 이전에 주당 $0.87 였던 것을 30% 컷해서 2020년 2분기 부터는 $0.61로 줄였습니다. 배당컷을 해서 코로나 시대에 대비한 현금 보유를 하긴 하였지만, 얼마나 충분한 현금을 보유했는지를 확인해볼 필요가 있습니다. 만약 현금이 부족하다면 추가적인 배당컷을 예상할 수 있기 때문이죠. 

 

자료 : dividend.com

 

6. 결론

2021년에 리츠(REITs)는 다시 각광을 받을 것으로 보여집니다. 코로나 사태로 어려웠던 미국 헬스케어 리츠 투자도 마찬가지일텐데요. 단순히 고배당을 노리고 접근하기보다 기업의 펀더멘탈과 사업 분야에 대해 충분히 공부하고 투자하시길 바랍니다.